マンションや家を売るか貸すか迷ったら？比べるポイントと判断の目安｜大阪市福島区

はじめに

「転勤が決まったけれど、いつか戻るかもしれないので売るか貸すか迷っている」

「親から相続したマンションを、手放すべきか、貸して家賃をもらうべきかわからない」

使わなくなった住まいを売るか貸すかは、多くの方が迷うテーマです。この記事では、大阪市福島区で不動産の売買と賃貸管理の両方を行っている株式会社First Realtyが、売る場合と貸す場合の違いと、判断するときの目安をご紹介します。

売る場合と貸す場合の違い

売る場合

• まとまったお金が手に入り、住み替えの資金などに使えます。

• 売却後は、管理費・修繕積立金・固定資産税などの負担や、建物の管理の手間がなくなります。

• 一方で、仲介手数料などの費用がかかり、利益が出れば税金もかかります。一度売ると、その住まいに戻ることはできません。

貸す場合

• 毎月の家賃収入が得られ、不動産を資産として持ち続けられます。

• 将来、自分や家族が住む・売るといった選択肢を残せます。

• 一方で、空室の期間、設備の故障や修繕、入居者とのトラブルなどのリスクがあります。家賃収入は不動産所得として税金の対象になります。

判断するときの4つの目安

1. 将来その住まいに戻る予定があるか

転勤から戻る時期が決まっているなど、将来住む予定がはっきりしている場合は、貸すことを検討する価値があります。戻る予定がない、または決まっていない場合は、売却と賃貸の両方を比べてみましょう。

2. 家賃から費用を引いて、手元にいくら残るか

家賃収入だけで判断せず、次のような費用を差し引いて考えることが大切です。

• 管理費・修繕積立金（マンションの場合）

• 固定資産税・都市計画税

• 住宅ローンの返済（残っている場合）

• 賃貸管理の委託料、入居者募集の広告費

• 設備の故障や退去時の修繕費、火災保険料

• 空室になった期間の家賃の減少

費用を差し引くと、思ったほど手元に残らないこともあります。反対に、立地が良く安定して入居が見込める物件では、貸すことで長く収入を得られる場合もあります。

なお、ここでいう「手元に残るお金」と、税金の計算に使う「不動産所得」は別のものです。たとえばローン返済のうち元本の部分は、手元のお金は減りますが、税金の計算では必要経費になりません。反対に、建物の減価償却費は、実際にお金が出ていかなくても必要経費になります。

3. 今売った場合にいくらになるか

今の売却の見込み額と、何年か貸してから売った場合を比べます。建物は築年数がたつと評価が下がる場合があります。一方で、実際の売却価格は立地や土地の価値、管理の状態、市況にも左右されます。また、入居者がいる状態で売る場合は、自分で住む目的の買主には売りにくくなる点にも注意が必要です。

4. 管理の手間やリスクを負えるか

入居者の募集や家賃の管理、設備のトラブル対応などは、賃貸管理会社に任せることができます。それでも、修繕の判断や費用の負担はオーナーとして必要になります。遠方に住んでいる場合は、管理を任せられる会社があるかどうかも大切なポイントです。

貸す前に確認したい注意点

住宅ローンが残っている場合

自分が住むための住宅ローンを借りたまま、金融機関に断りなく人に貸すことは、ローンの契約に反するおそれがあります。転勤などの事情で認められる場合もありますが、契約の条件によってはローンの変更などが必要になることもあります。入居者を募集する前に、必ず借りている金融機関に相談しましょう。また、自分が住んでいないあいだは、原則として住宅ローン控除を受けられません（家族が住み続ける場合などは例外があります）。

賃貸借契約の種類

一般的な賃貸借契約（普通借家契約）では、貸主の都合で入居者に退去してもらうことは簡単ではありません。将来戻る予定がある場合は、期間が来たら更新されずに契約が終わる「定期借家契約」を選ぶ方法があります。ただし、契約前に「更新がないこと」を書面で説明するなどの手続きが必要で、期間が1年以上の場合は、期間が終わる1年前から6か月前までに入居者へ終了を知らせる必要があります。定期借家では家賃などの条件が変わることもあるため、どちらがよいかは条件をふまえて考えましょう。

マンションの管理規約

マンションによっては、管理規約で賃貸に出すときの届け出などのルールが決まっています。事前に確認しておきましょう。

税金の違い

売る場合

自分が住んでいた家やマンションを売って利益が出た場合、一定の要件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）があります。この特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。

いったん貸した場合でも、この期限内に売れば対象になることがありますが、期限を過ぎると使えなくなります。親族など特別な関係にある人への売却では使えないなど、ほかの条件もあります。「しばらく貸してから売ろう」と考えている場合は、期限に気をつけましょう。

貸す場合

家賃収入から必要経費（管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費・ローンの利息など）を差し引いた金額が不動産所得です。原則として確定申告が必要ですが、会社員で給与以外の所得が年20万円以下の場合など、所得税の確定申告が不要なこともあります。その場合も住民税の申告が必要になることがあります。

相続した家を売る場合の特例など、ほかにも状況によって使える特例があります。詳しくは「相続した不動産の売却方法は？流れ・必要書類・税金を解説」の記事でもご紹介しています。どの特例が使えるかは、税理士や税務署にご確認ください。当社でも提携している税理士へのご相談をご案内できます。

売る・貸すを同時に進める方法もあります

どちらにするか決めきれない場合は、売却と賃貸の募集を同時に始め、条件を比べながら決める方法もあります。ただし、どちらかで契約が決まると、もう一方は進められなくなります。たとえば入居者が決まった後に売る場合は、入居者がいる状態での売却になります。募集の状況や契約の時期は、不動産会社とよく相談しながら進めましょう。当社は売買と賃貸管理の両方を行っているため、売却の見込み額と、賃貸に出した場合の想定家賃・費用を並べて比べることができます。

お客様のご状況によっては、「今は売らずに持っておく」ことをおすすめする場合もあります。目先の金額だけでなく、将来のご予定まで含めて一緒に考えます。

よくあるご質問

Q. 転勤の期間が決まっていません。どちらがよいですか？

A. 戻る時期が決まっていない場合は、定期借家で一定期間だけ貸す方法や、売却して住み替えの資金にする方法などを比べてご提案します。

Q. 貸すとしたら家賃はいくらくらいになりますか？

A. 立地や広さ、築年数、設備によって変わります。周辺の賃貸の事例をもとに、想定家賃をお伝えします。

Q. 遠方に住んでいても貸すことはできますか？

A. はい、可能です。当社では入居者の募集から日々の管理まで、オーナー様の物件をお預かりしています。

Q. 相談には費用がかかりますか？

A. 査定・ご相談は無料です。

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売るか貸すかのご相談はFirst Realtyへ

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。売買と賃貸管理の両方の視点から、お客様にとって良い選択を一緒に考えます。

マンションの売り方は「大阪市福島区でマンションを売るには？売却の流れと高く売るためのポイント」、住み替えの進め方は「住み替えは売り先行と買い先行どちらがよい？流れと注意点｜大阪市福島区」の記事もご覧ください。

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