住み替えは売り先行と買い先行どちらがよい？流れと注意点｜大阪市福島区

はじめに

「子どもが生まれて、もう少し広い家に住み替えたい」

「今のマンションを売って、新しい住まいを買いたいけれど、何から始めればいいかわからない」

住み替えでは、今の住まいを売ることと、新しい住まいを買うことを同時に考える必要があります。この記事では、大阪市福島区で不動産の売買仲介・買取・賃貸管理を行っている株式会社First Realtyが、住み替えの進め方と注意点をご紹介します。

住み替えの進め方は大きく2つ

売り先行（今の家を先に売る）

今の住まいを先に売り、売却代金の見通しが立ってから新しい住まいを買う方法です。

• 売却の金額が先に決まるため、資金計画を立てやすい

• 新居の購入期限に追われずに売却活動を進めやすい

• 新居が見つかるまでの間、仮住まいが必要になることがある（引っ越しが2回になる場合も）

買い先行（新しい家を先に買う）

新しい住まいを先に買い、そのあとで今の住まいを売る方法です。

• 気に入った物件をじっくり探せる

• 引っ越しの日程を調整できれば、仮住まいをせずに引っ越しを1回で済ませられる

• 今の家のローンが残ったまま新しいローンを組めるかどうか、購入契約の前に金融機関に確認が必要

• 今の家が売れるまで、ローンの返済が二重になることがある

• 売却を急ぐと、値下げをせざるを得ないことがある

どちらが向いている？

• 売り先行が向いている方：今の住まいの住宅ローンが残っている方、売却代金を新居の購入資金にあてたい方

• 買い先行が向いている方：資金に余裕がある方、住みたいエリアや物件がはっきり決まっている方

住み替えの流れ（売り先行の場合）

1. 資金計画を立てる

今の住まいの住宅ローン残高と、売却の見込み額を確認します。新しい住まいの予算も、借り入れの見込みとあわせて考えます。

2. 今の住まいの査定・売り出し

不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決めて売却活動を始めます。

3. 新しい住まいを探す

売却の見通しが立ったら、新しい住まいを本格的に探します。

4. 売買契約・引き渡し時期の調整

今の住まいの引き渡し時期と、新しい住まいへの入居時期を合わせられるよう、契約の条件を調整します。買主との話し合いで、引き渡しまで少し期間を空けてもらえる場合もあります。

5. 決済・引っ越し

売却代金の残りを受け取り、住宅ローンが残っている場合は完済と抵当権を消す手続きを行います。売却代金を新居の購入資金にあてる場合は、売却と購入の決済日を調整します。日程が合わない場合は、仮住まいや別の資金の準備が必要になります。売却代金をいつ受け取れるかは、売買契約の段階で確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の注意点

売却代金で完済できるかを確認する

住宅ローンが残っている住まいを売るには、原則として引き渡しの日までにローンを完済し、抵当権を消す必要があります。まずは金融機関でローンの残高を確認しましょう。

完済できない場合は「住み替えローン」も

売却代金だけでは今のローンを返しきれない場合、返しきれない分も含めて新居の購入資金を借りる「住み替えローン」を扱う金融機関もあります。審査があり、借入額も大きくなるため、返済計画は慎重に考えましょう。

買い先行のときの資金

売却と購入の代金の受け渡しの時期がずれる場合、金融機関によっては、新居の購入資金を一時的に借りる「つなぎ融資」などを使える場合があります。いずれも審査があり、金利や手数料などの条件は金融機関によって異なるため、事前に確認しましょう。

売れなかったときに備える方法

買い替え特約

新しい住まいを買う契約に「今の家が期日までに一定の金額以上で売れなかった場合は、契約を解除できる」という条件（買い替え特約）をつける方法があります。つけられるかどうかは売主との合意によります。解除できる期限や売却の条件、手付金の返し方などを、契約書でしっかり確認しましょう。

買取を検討する

売却の期限が決まっている場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。仲介より価格は低くなる傾向がありますが、売れる時期と金額を早めに確定できます。当社では仲介と買取の両方に対応しているため、両方を比べながら進められます。

住み替えと税金

売る住まいの税金

自分が住んでいた家を売って利益が出た場合は、一定の要件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）があります。長く住んだ家を売って新しい家を買う場合には「買換え特例」という別の特例もあります。これは売却益への税金を、新しい住まいを将来売るときまで先送りする制度で、税金がなくなるわけではありません。所有期間と住んでいた期間が10年以上であることなどの条件があり、3,000万円特別控除とはどちらか一方しか選べません。

反対に、マイホームを売って損が出た場合でも、一定の要件を満たせば、給与などほかの所得と損失を差し引きしたり、翌年以降に繰り越したりできる特例があります。買い換える場合と、住宅ローンが残る家を売る場合などで制度が分かれています。

新しい住まいの住宅ローン控除との関係

新しい住まいで住宅ローン控除を使う場合、今の家の売却で3,000万円特別控除などの特例を使うと、住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります。新居に入居した年とその前2年、入居した年の翌年から3年目までの間に、これらの特例を使ったかどうかが関係します。どちらを使うと有利かは、売却益の額や新居のローンによって変わります。

特例には適用期限や細かな要件があるため、売り方を決める前に税理士や税務署にご確認ください。当社でも提携している税理士へのご相談をご案内できます。

売るか貸すかも選択肢に

今の住まいを売らずに貸して、家賃収入を得ながら住み替える方法もあります。当社は賃貸管理も行っているため、売った場合と貸した場合を比べてご提案できます。詳しくは「マンションや家を売るか貸すか迷ったら？比べるポイントと判断の目安」の記事をご覧ください。

よくあるご質問

Q. 住み替えの相談は、いつ頃から始めればよいですか？

A. 新しい住まいへの入居を考えている時期の半年ほど前が一つの目安です。住宅ローンの残りが多い場合や、希望に合う物件を探すのに時間がかかりそうな場合は、さらに早めのご相談をおすすめします。

Q. 今の家を売る相談と、新しい家を探す相談を一緒にできますか？

A. はい、可能です。売却と購入の両方のお手伝いをしています。

Q. 住みながら売ることはできますか？

A. はい、できます。内覧の日程を調整しながら進めます。

Q. 査定には費用がかかりますか？

A. 査定・ご相談は無料です。

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住み替えのご相談はFirst Realtyへ

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。今の住まいの売却から新しい住まい探しまで、資金計画を含めて一緒に考えます。

マンションの売り方は「大阪市福島区でマンションを売るには？売却の流れと高く売るためのポイント」、売却全体の流れは「大阪市福島区の不動産売却｜流れ・費用・相場の考え方をわかりやすく解説」の記事もご覧ください。

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