はじめに

「福島区の自宅を売りたいけれど、何から始めればいいのかわからない」

「いくらで売れるのか、手元にいくら残るのかを知りたい」

不動産の売却は、初めて経験する方がほとんどです。この記事では、大阪市福島区を中心に不動産の売却・買取・賃貸管理を行っている株式会社First Realtyが、売却の流れ、かかる費用と税金、相場の考え方をわかりやすくご紹介します。

不動産売却の基本的な流れ

一般的な売却（仲介）は、次の5つのステップで進みます。

1. 無料査定のお申し込み

まずはお電話・メール・お問い合わせフォームから「査定を希望します」とご連絡ください。物件の所在地や広さ、築年数などをお伺いし、周辺の取引事例や市場の動きを参考に査定額をご案内します。当社では、内容によっては最短で当日中にお返事しております。査定の費用は無料です。

なお、査定額は「この価格なら売れる見込みがある」という目安で、その金額での売却を保証するものではありません。実際の売り出し価格は、査定額と売主様のご希望をふまえてご相談しながら決めていきます。

2. 媒介契約の締結

査定額や売却方法にご納得いただけたら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には次の3種類があります。

• 一般媒介：複数の不動産会社に同時に依頼できます。売主様ご自身で見つけた買主と直接契約することもできます。

• 専任媒介：依頼できるのは1社のみです。売主様ご自身で見つけた買主との直接契約はできます。

• 専属専任媒介：依頼できるのは1社のみで、売主様ご自身で見つけた買主とも、不動産会社を通して契約します。

専任媒介と専属専任媒介では、不動産会社に販売状況を定期的に報告する義務があるため、売主様は進み具合を把握しやすくなります。どれが合うかは物件やご希望によって異なりますので、お気軽にご相談ください。

3. 販売活動

売主様と相談しながら売り出し価格を決め、不動産ポータルサイトへの掲載や、購入を希望されているお客様へのご紹介などを通じて買主を探します。内覧の日程調整や当日のご案内も不動産会社が行います。

4. 売買契約

購入希望者と売買価格や引き渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約を結びます。契約時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金の額や契約解除の条件は契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

5. 決済・引き渡し

売買契約で決めた日に残りの代金を受け取り、物件を引き渡して売却完了です。所有権移転の登記は、通常は司法書士が手続きを行います。住宅ローンが残っている場合は、金融機関と調整のうえ、決済時に完済して抵当権を抹消する手続きを行います。

売却にかかる期間の目安
仲介で売却する場合、売却までの期間は2〜3か月ほどが目安です。物件の種類や価格、市場の状況によって前後しますので、売りたい時期が決まっている方は早めにご相談ください。

売却の前に準備しておきたい書類

査定や売却をスムーズに進めるために、次のような書類があると役立ちます。すべてそろっていなくても査定はできますので、まずは手元にあるものをご用意ください。

• 登記識別情報通知または登記済証（権利証）

• 固定資産税の納税通知書

• 購入したときの売買契約書・重要事項説明書

• 間取り図や建物の図面

• マンションの場合は、管理規約や管理費・修繕積立金がわかる書類

• 土地・戸建ての場合は、境界がわかる測量図など

不動産売却にかかる費用と税金

不動産は、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却を考えるときは、費用や税金、住宅ローンの残りを差し引いた「手取り額」も確認しておくことが大切です。

主な費用

• 仲介手数料：仲介で売却したときに不動産会社へ支払う費用です。金額の上限は法律で決まっています。

• 印紙税：売買契約書に貼る印紙の費用です。金額は売買価格によって変わります。

• 登記の費用：住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記の費用や、司法書士への報酬です。

• その他：引っ越し費用、家財の処分費用、必要に応じて測量費用などがかかる場合があります。

税金

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、売却価格から、購入したときの費用（取得費）と売却にかかった費用を差し引いて計算します。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。また、マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たすと「3,000万円の特別控除」などの特例を使える場合があります。

税金の扱いはご事情によって異なるため、詳しくは税理士や税務署にご確認ください。当社でも、提携している税理士へのご相談をご案内できます。

福島区の相場の考え方

相場を知るときに大切なのは、「売り出し価格」と「実際に成約した価格」は違う、という点です。ポータルサイトに載っているのは売り出し価格のため、実際の成約価格とは差があることが少なくありません。

過去の取引価格や成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで調べることができます。ただし、公開されている情報は時期や地域、物件の種類が限られており、個別の物件がいくらで売れるかを示すものではありません。

同じ福島区内でも条件で価格が変わります

福島区は梅田に近く、JR大阪環状線・JR東西線・阪神本線・大阪メトロ千日前線が通るエリアです。区内には福島駅・新福島駅・野田駅・野田阪神駅・海老江駅・玉川駅などがあります。

福島駅・新福島駅の周辺と、野田・吉野・鷺洲・海老江・大開・玉川などのエリアでは、物件の種類や周辺環境が異なります。同じ区内でも、駅からの距離、築年数、建物の向きや眺望、管理状況などによって価格は変わります。そのため、区全体の平均だけでなく、近くの似た物件の取引事例を確認することが大切です。

物件の種類ごとに見られるポイント

• マンション：駅からの距離、階数や向き、管理の状態、修繕積立金の状況など

• 戸建て・土地：土地の広さや形、前面道路との接し方、境界がはっきりしているかなど

• 事業用ビル・一棟マンション：賃料収入や入居状況、建物の維持管理の状況など

当社では、福島区での取引の経験や成約データをもとに、物件ごとの特徴をふまえた価格と売却方法をご提案しています。周辺の取引事例や現在の売り出し状況など、最新の動きをふまえてご相談に応じています。

早く売りたいときは「買取」という方法も

仲介での売却は、買主を探すため一定の期間がかかります。次のような場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法もあります。

• 急いで現金化したい

• 近所に知られずに売りたい

• 家財の片付けが大変

• 建物が古く、そのままでは買主が見つかりにくい

買取は、一般の買主を探す販売活動が不要なため、仲介より短い期間で売却できる場合があります。また、契約内容によっては、売却後に見つかった不具合について売主様が負う責任（契約不適合責任）を免除・制限できる場合もあります。

当社では仲介と買取のどちらにも対応しておりますので、両方の金額や期間を比べながらご検討いただけます。

「売る」か「貸す」かで迷ったら

住み替えや相続で使わなくなった物件は、売却だけでなく、賃貸に出すという選択肢もあります。当社は賃貸管理も行っているため、売った場合と貸した場合の収支を比べながら、ご希望に合った方法をご提案できます。

よくあるご質問

Q. 査定に費用はかかりますか？

A. 無料です。査定をご依頼いただいても、売却を決める必要はありません。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

A. 売却代金などでローンを完済できれば売却できます。残りの金額や手取り額の見込みもふまえてご相談ください。

Q. 相続した不動産や、権利関係が複雑な物件も相談できますか？

A. はい。提携している弁護士・税理士・司法書士への無料相談もご案内できます。

Q. 遠方に住んでいても売却できますか？

A. 出張でのご相談や、ビデオ通話でのご相談にも対応しております。

Q. 平日の日中は時間がとれません。

A. ご希望に応じて、早朝や夜間のご相談にも柔軟に対応しております。

福島区の不動産売却はFirst Realtyへご相談ください

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。売却のご相談が最も多く、居住用の住宅から事業用ビル、一棟マンション、土地まで幅広く取り扱っています。賃貸管理も行っているため、「売る」と「貸す」の両方を比べたご提案も可能です。

査定・ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

株式会社First Realty
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