大阪市福島区でマンションを売るには？売却の流れと高く売るためのポイント

はじめに

「福島区のマンションを売りたいけれど、いくらで売れるのかわからない」

「住宅ローンがまだ残っているけれど、売却できるのか知りたい」

大阪市福島区は梅田に近く、駅の周りにマンションが多いエリアです。そのぶん同じ地域に売り出し中の物件が並ぶことも多く、価格の付け方や見せ方が売却の結果を左右します。この記事では、大阪市福島区で不動産の売却・買取・賃貸管理を行っている株式会社First Realtyが、マンション売却の流れと、売る前に知っておきたいポイントをご紹介します。

マンション売却の流れ

1. 査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼します。マンションの場合、階数や向き、間取り、室内の状態、管理の状況などで価格が変わります。

2. 媒介契約を結ぶ

売却を任せる不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めます。

3. 売却活動・内覧

ポータルサイトへの掲載などで購入希望者を探し、内覧に対応します。

4. 売買契約

購入希望者と条件がまとまったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。

5. 決済・引き渡し

残りの代金を受け取り、住宅ローンが残っている場合は完済して抵当権を消し、鍵をお渡しします。

売り出しから売買契約までの期間は、価格や物件の条件、市況によって変わります。仲介の場合、当社では2〜3か月ほどを一つの目安としてご案内していますが、それ以上かかることもあります。また、売買契約から決済・引き渡しまでには、別に1か月前後かかるのが一般的です。売却全体の流れや費用は「大阪市福島区の不動産売却｜流れ・費用・相場の考え方をわかりやすく解説」の記事でも詳しくご紹介しています。

マンションの価格に影響しやすいポイント

査定では、主に次のような点を見て価格を考えます。

• 駅からの距離、梅田など都心への行きやすさ

• 築年数と耐震基準（原則として1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準）

• 階数・向き・眺望・日当たり

• 間取りと広さ、室内のリフォームの有無

• 管理の状況（管理費・修繕積立金の額、大規模修繕の予定、共用部分の手入れ）

媒介契約の選び方

不動産会社に売却を任せるときの契約（媒介契約）には3つの種類があります。

• 一般媒介：複数の会社に同時に依頼できます。各社からの活動報告の義務はありません。

• 専任媒介：1社だけに依頼します。不動産会社は2週間に1回以上の報告と、7営業日以内のレインズ（不動産会社どうしの物件情報システム）への登録が義務付けられています。自分で見つけた買主と直接契約することもできます。

• 専属専任媒介：1社だけに依頼し、自分で見つけた買主とも直接は契約できません。報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は5営業日以内です。

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は3か月以内です。どれが合うかは、物件の状況や売りたい時期によって変わります。担当者の説明がわかりやすく、売却の進み具合をきちんと報告してくれる会社を選ぶことが大切です。

少しでも良い条件で売るためのポイント

売り出し価格は根拠をもって決める

高すぎる価格で売り出すと問い合わせが少なく、売却が長引いて値下げにつながることがあります。近くの取引事例や売り出し中の物件と比べて、根拠のある価格を決めましょう。

内覧の準備をする

• 玄関・水回り・ベランダをきれいにし、物を減らして広く見せる

• 照明をつけ、カーテンを開けて明るくする

• においや換気に気をつける

• 気になる傷や不具合は、隠さずに説明できるようにしておく

大がかりなリフォームは費用をかけても売却価格に十分に反映されないことがあるため、するかどうかは事前にご相談ください。

管理の資料をそろえておく

買主は、管理費や修繕積立金、大規模修繕の履歴や予定をよく確認します。管理規約や長期修繕計画、総会の議事録などを用意しておくと、買主の不安を減らせます。管理費・修繕積立金の滞納がないか、一時金の予定やペットの飼育ルールなども確認しておきましょう。

不具合は売る前に整理しておく

雨漏りや給排水設備の故障、過去の漏水など、わかっている不具合は売る前に整理しておきましょう。引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合、売主が責任（契約不適合責任）を負うことがあります。物件の状態を書く「物件状況報告書」や「設備表」を使い、買主と認識をそろえておくことが大切です。

売却にかかる費用と手元に残る金額

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。主に次のような費用がかかります。

• 仲介手数料（仲介で売る場合）

• 売買契約書に貼る印紙税

• 住宅ローンを完済するときの手数料や、抵当権を消す登記の費用

• 利益が出た場合の税金（翌年に確定申告をして納めます）

売却価格から、住宅ローンの残りとこれらの費用を差し引いた金額が手元に残る目安です。査定の際には、手元に残る金額の見込みもあわせてご説明します。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば売却できます。引き渡しの日に売却代金でローンを返し、抵当権を消す手続きを同時に行うのが一般的です。

売却代金だけでは完済できない場合は、原則として手元の資金などで差額を補う必要があります。補えない場合は、住み替えローンなどを含めて金融機関に相談しましょう。まずは金融機関でローンの残高を確認し、査定額とあわせて資金計画を立てることが大切です。

売却にかかる税金

マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）」で計算します。取得費は購入代金などで、建物の分は年数に応じて価値が減った分（減価償却費相当額）を差し引きます。購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする方法もあります。税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

自分が住んでいたマンションを売る場合は、一定の要件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）があります。住まなくなったマンションでも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。ただし、親族など特別な関係にある人への売却では使えないなどの条件があります。また、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるなどの条件を満たすと、税率が軽くなる特例を3,000万円特別控除とあわせて使える場合があります。特例を受けるには確定申告が必要で、新しい住まいの住宅ローン控除と同時に使えない場合もあるため、税理士や税務署にご確認ください。当社でも提携している税理士へのご相談をご案内できます。

仲介と買取、どちらがよい？

• 仲介：一般の購入希望者を探して売る方法です。市場の相場に沿った価格を目指しやすい一方で、売れるまでの期間や内覧の対応が必要です。

• 買取：当社が直接買い取る方法です。売れる時期と金額を早めに決められ、内覧の手間や周りに知られる心配を減らせます。一方で、価格は仲介で売る場合より低くなることが多いため、両方の見込み額と条件を比べて選ぶことが大切です。

当社は仲介と買取のどちらにも対応しています。また賃貸管理も行っているため、「売る」か「貸す」かを比べてご提案することもできます。詳しくは「マンションや家を売るか貸すか迷ったら？比べるポイントと判断の目安」の記事をご覧ください。

よくあるご質問

Q. 住みながら売却できますか？

A. はい、できます。住みながら売る場合は、内覧の日時を調整しながら進めます。引き渡しの時期も、新しい住まいの予定に合わせて相談できます。

Q. 築年数が古いマンションでも売れますか？

A. 築年数がたったマンションでも、立地や管理の状況によっては十分に検討されます。リフォームを前提に購入する方もいらっしゃいます。

Q. 賃貸に出しているマンションも売れますか？

A. 入居者がいるまま、収益物件として売る方法もあります。入居者の有無で売り方や価格の考え方が変わるため、ご相談ください。

Q. 査定には費用がかかりますか？

A. 査定・ご相談は無料です。

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福島区のマンション売却はFirst Realtyへご相談ください

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。取引事例とデータ分析をもとに、物件ごとに売り出し価格と売り方をご提案します。

「まず相場だけ知りたい」という段階でも大丈夫です。お気軽にお問い合わせください。

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