はじめに

「親が亡くなって実家を相続したけれど、住む予定がない」

「兄弟で相続した土地を、どう分ければいいのかわからない」

相続した不動産の売却では、通常の売却に加えて、名義の変更や相続人どうしの話し合い、税金の特例など、確認することがいくつもあります。この記事では、大阪市福島区で不動産の売却・買取・賃貸管理を行っている株式会社First Realtyが、相続した不動産を売るまでの流れと注意点をご紹介します。

相続した不動産を売るまでの流れ

1. 相続人と遺言書を確認する

誰が相続人になるのか、遺言書があるかどうかを確認します。遺言書がある場合は、原則としてその内容に沿って相続します。

2. 誰が不動産を相続するかを決める

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、誰がどの財産を受け継ぐかを決めます。

不動産そのものを分けるのではなく、売却して得たお金を相続人の間で分ける「換価分割」という方法もあります。たとえば兄弟2人で相続した実家を売り、費用などを差し引いた残りを合意した割合で分ける方法です。代金の分け方や登記の方法、各相続人の税金の申告なども関わるため、遺産分割協議書に売却と分け方の方針をはっきり書いておくことが大切です。

3. 相続登記をする

不動産の名義を、亡くなった方から相続した方へ変更します。相続登記が終わる前でも査定や売却の相談は進められ、条件によっては売買契約を結ぶこともできます。ただし、買主へ名義を移すには原則として相続登記が必要なため、引き渡しまでに手続きを終えられるよう準備しましょう。

4. 査定・売却活動

不動産会社に査定を依頼し、仲介で売るか、買取にするかなどを決めて売却を進めます。相続登記と並行して査定や相談を始めることもできます。

5. 売買契約・引き渡し

買主が決まったら売買契約を結び、代金の受け取りと引き渡しを行います。

6. 確定申告

売却で利益が出た場合や、税金の特例を使う場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。

相続登記は義務になっています

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。

• 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

• 正当な理由なく申請をしない場合、10万円以下の過料の対象となります。

• 2024年4月1日より前に取得を知っていた、まだ登記していない不動産も対象で、原則として2027年3月31日までに登記が必要です。

• 遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記をする必要があります。

遺産分割の話し合いがまとまらない場合は「相続人申告登記」という手続きで、ひとまず義務を果たす方法もあります。ただし、不動産を売るには別に相続登記が必要です。

「祖父の名義のまま」など、何代も前の名義が残っている場合は、相続人が増えて手続きが複雑になることがあります。早めに司法書士へ相談するのがおすすめです。

相続人が複数いる場合の注意点

兄弟など複数の相続人で不動産を共有している場合、不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。日常的な管理や軽い修繕などは、持分の過半数で決められる場合がありますが、賃貸に出すときも契約の期間や内容によって必要な同意が変わります。共有者の一人が遠方に住んでいたり、意見が合わなかったりすると、売却や活用の話が進まなくなることもあります。

また、共有者の誰かが亡くなると、その方の相続人がさらに共有者に加わり、権利関係が複雑になります。使う予定のない不動産は、相続のタイミングで「誰が相続するか」「売ってお金で分けるか」を話し合っておくことが大切です。

相続した不動産を売るときの税金

譲渡所得税の基本

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入したときの費用など）」と「売却にかかった費用」を差し引いて計算します。

相続した不動産の場合、取得費や取得した時期は、亡くなった方が購入したときのものを引き継ぎます。長期か短期かは、亡くなった方が取得した日から、売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えるかどうかで決まるため、親が長く持っていた不動産は「長期譲渡所得」になることが多くなります。なお、建物の取得費は、年数に応じて価値が減った分（減価償却費相当額）を差し引いて計算します。

購入時の金額がわからない場合

親が購入したときの契約書が見つからず、取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする方法（概算取得費）があります。実際の取得費が売却価格の5％より低い場合にも使えます。ただし、実際の取得費の方が高い場合は税金が多くなってしまうため、まずは当時の売買契約書や領収書を探してみましょう。

相続税を払った場合の特例（取得費加算の特例）

相続税がかかった方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、相続した不動産を売った場合、相続税のうち一定の金額を取得費に加えられる特例があります。相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月なので、相続から約3年10か月が売却の目安です。結果として、譲渡所得税が軽くなる場合があります。

相続した空き家の特例（3,000万円特別控除）

相続した実家が一定の条件を満たす場合、売却による利益から最高3,000万円を差し引ける「相続空き家の特例」があります。2024年以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。

昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）、相続の直前に亡くなった方以外の居住者がいないこと、相続後に貸したり住んだりしていないこと、売却期限、耐震性や解体の条件など、細かな要件があります。詳しくは「古い家が建ったままの土地や古い戸建ては売れる？」の記事でご紹介しています。

大阪市では、この特例に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」の申請を、物件のある区の区役所で受け付けています。発行まで日数がかかるため、早めに準備しましょう。

また、同じ不動産の売却で、相続空き家の特例と取得費加算の特例を一緒に使うことはできません。どちらが有利かも含め、特例を使うには確定申告が必要です。売り方を決める前に、税理士や税務署にご確認ください。当社でも、提携している税理士へのご相談をご案内できます。

相続税と、売るときの税金は別のもの

相続税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告します。不動産を売ったときの譲渡所得税とは別の税金です。遺産分割の話し合いがまとまっていなくても、相続税の申告期限は延びないため注意しましょう。

相続した不動産の売却に必要な主な書類

• 亡くなった方の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人の戸籍謄本

• 遺言書、または遺産分割協議書

• 相続人の印鑑証明書

• 不動産の登記事項証明書、登記識別情報（権利証）

• 固定資産税の納税通知書

• 亡くなった方が購入したときの売買契約書・領収書（取得費の確認に使います）

必要な書類は、相続の状況や物件によって変わります。ご相談の際に、何が必要かをご案内します。

売却にかかる主な費用

• 相続登記の費用：登録免許税（原則として固定資産税評価額の0.4％）と司法書士への報酬

• 仲介手数料：仲介で売却した場合（買取の場合はかかりません）

• 印紙税：売買契約書に貼る印紙の費用

• 必要に応じて：測量費用、家財の片付け費用、解体費用など

売る・貸す・持ち続ける、どれがよい？

• 売る：売却代金を受け取れ、売却後の維持管理の負担を減らせます。相続人どうしで分けやすい方法です。ただし、売却にかかる費用や税金の確認が必要です。

• 貸す：家賃収入を得られます。一方で、リフォーム費用や入居者の募集、建物の管理が必要です。

• 持ち続ける：将来使う予定がある場合の選択肢です。誰も住まない場合でも、固定資産税や草木の手入れなどの管理は続きます。

なお、いったん賃貸に出すと、相続空き家の特例が使えなくなる場合があります。当社は売却・買取に加えて賃貸管理も行っているため、売った場合と貸した場合を比べながらご提案できます。

遠方に住んでいて実家に行けない場合

相続した実家が福島区にあり、ご自身は遠方にお住まいというケースも少なくありません。当社では、出張でのご相談やビデオ通話でのご相談にも対応しております。物件の確認や売却の手続きの進め方も、状況に合わせてご案内します。

よくあるご質問

Q. 相続登記が終わる前に、査定を頼んでもいいですか？

A. はい、大丈夫です。売却できる金額の目安がわかると、相続人どうしで分け方を話し合いやすくなります。

Q. 家の中に親の家財が残ったままです。

A. そのままの状態でご相談ください。当社では家財が残ったままの状態での買取にも対応しています。必要に応じて、家財の整理・処分を行う専門業者の手配もお手伝いします。

Q. 兄弟で意見がまとまっていません。

A. まずは売却した場合の金額の目安をお伝えすることもできます。法律面の調整が必要な場合は、提携している弁護士への無料相談もご案内できます。

Q. 相続登記や税金の手続きもお願いできますか？

A. 登記は司法書士、税金は税理士の専門分野です。当社から提携している専門家への無料相談をご案内できます。

売却全体の流れや費用については「大阪市福島区の不動産売却｜流れ・費用・相場の考え方をわかりやすく解説」、古い家の売り方については「古い家が建ったままの土地や古い戸建ては売れる？」の記事もご覧ください。

相続した不動産のご相談はFirst Realtyへ

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。相続した実家や土地、権利関係が複雑な物件のご相談にも対応しており、提携している弁護士・税理士・司法書士への無料相談もご案内できます。

「何から始めればいいかわからない」という段階でも大丈夫です。査定・ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

株式会社First Realty
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