はじめに

「親から受け継いだ実家が古くて、このままで売れるのか不安」

「解体してから売った方がいいのか、そのまま売れるのか知りたい」

築年数がたった戸建てや、古い家が建ったままの土地（古家付き土地）の売却は、よくご相談をいただくテーマです。この記事では、大阪市福島区で不動産の売却・買取を行っている株式会社First Realtyが、古い家のある不動産の売り方と、売る前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

結論：古い家が建ったままでも売却はできます

建物が古くても、土地と建物を一緒に売ることはできます。建物を「リフォームして住みたい方」や「建て替えたい方」が買主になることもあります。

売り方は、大きく分けて次の3つです。

• 古家付きのまま売る（仲介）

• 建物を解体して、更地にしてから売る（仲介）

• 不動産会社に直接買い取ってもらう（買取）

どの方法が合うかは、建物の状態、土地の条件、売りたい時期、手間をかけられるかどうかによって変わります。

どの方法が向いている？

• 古家付きのまま売る：解体費用を先に払いたくない方、建物を活かしたい買主にも広く検討してほしい方

• 解体して更地で売る：建物の傷みが大きい方、家を建てたい方に向けて売り出したい方（再建築できる土地であることが前提）

• 買取：早く売りたい方、家財の片付けや内覧の対応が難しい方、周囲に知られずに進めたい方

当社では、査定金額だけでなく、売却にかかる費用や期間、引き渡しの条件なども比べながら、ご希望に合う方法をご提案します。

古家付きのまま売る

メリット

• 解体費用を先に用意する必要がありません。

• 建物が住宅用地としての条件を満たしていれば、土地の固定資産税・都市計画税が軽くなる特例を受けられることがあります。ただし、建物の管理状況や行政からの勧告などによっては対象外になる場合があります。

• 建物をリフォームして使いたい方、自分の好みで建て替えたい方など、幅広い買主が検討できます。

注意点

• 建物の傷みが目立つと、内覧のときの印象が悪くなることがあります。

• 売却後に建物の不具合が見つかったときの責任（契約不適合責任）について、契約の中で範囲を決めておくことが大切です。

• 家財が残っている場合は、片付けの方法やタイミングを決めておく必要があります。

解体して更地で売る

メリット

• 土地の広さや形がわかりやすく、家を建てたい方が検討しやすくなります。

• 古い建物の不具合についての心配を減らせます。ただし、地中に残った物（地中埋設物）や境界など、土地そのものの問題には別に注意が必要です。

注意点

• 解体費用が先にかかります。費用は建物の構造や大きさ、道路の幅、アスベストの有無などによって変わるため、事前に見積もりを取りましょう。

• 毎年1月1日の時点で建物がないと、住宅用地の特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がる場合があります。

• 土地の条件によっては、一度解体すると新しく建物を建てられない場合があります（次の章で説明します）。

解体するかどうかは、売り出す前に不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買い取る「買取」は、建物が古い場合や、手間をかけずに早く売りたい場合に向いている方法です。

• 買主を探す必要がないため、早く現金化しやすい

• 当社では、家財が残ったままの状態での買取にも対応しています

• 一般の購入希望者を探すための広告活動が不要なため、売却を周囲に知られたくない方にも検討しやすい

• 契約内容によっては、売却後の建物の不具合についての責任を免除・制限できる場合がある

当社では仲介と買取のどちらにも対応しています。金額だけでなく、費用や期間、引き渡しの条件も比べながら、ご希望に合った方法をお選びいただけます。

古い家のある不動産を売る前に確認したいこと

道路との接し方（再建築できるかどうか）

建築基準法では、原則として、建築基準法上の道路に土地が2メートル以上接していないと建物を建てられません。道路は一般に幅4メートル以上が基準ですが、幅4メートル未満でも法律上の道路として認められ、土地の一部を後退させる（セットバック）ことで建て替えができる場合があります。

一方で、道路との接し方によっては建て替えが難しい土地（いわゆる再建築不可）もあり、今の建物を解体すると新しく建てられない場合があります。古くからの住宅地では細い路地の奥にある土地なども見られるため、解体する前に道路の種類や建て替えができるかどうかを確認しましょう。

隣の土地との境界

境界がはっきりしていないと、買主が安心して購入できません。境界を示す杭（境界標）があるか、測量図があるかを確認しておきましょう。境界が不明確な場合は、土地家屋調査士への相談や、隣の土地の所有者との境界の確認が必要になることもあります。

登記の名義

親から相続した家などで、名義が亡くなった方のままになっていることがあります。名義を変える手続き（相続登記）をしないと売却できません。なお、2024年4月から相続登記は義務になっています。

長屋（連棟住宅）の場合

大阪市内には、隣の家と壁がつながった長屋（連棟住宅）も見られます。自分の部分だけを解体・建て替えするには、隣の家との調整が必要になることがあります。建物の構造や権利関係、隣の家とつながっている部分の安全性も確認しましょう。

空き家のまま置いておく場合の注意点

誰も住んでいない古い家を長く放置すると、建物の傷みが進み、売却しにくくなることがあります。

また、2023年12月に施行された改正空家法により、放置すると危険な状態になるおそれがある「管理不全空家」も、市区町村の指導・勧告の対象になりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が使えなくなり、土地の税金が上がる場合があります。使う予定のない空き家は、早めに売却や活用を検討するのがおすすめです。

相続した空き家を売るときの税金の特例

相続した実家などの空き家を売った場合、一定の条件を満たせば、売却による利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例（相続空き家の3,000万円特別控除）があります。主な条件は次の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（区分所有建物は対象外）

• 原則として、相続の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと

• 売却代金が1億円以下であること

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までに売却すること

以前は、売主が売却前に耐震改修か解体を済ませる必要がありました。2024年1月以降の売却では、買主が売却した年の翌年2月15日までに解体や耐震改修を行う場合も、条件を満たせば対象になります。「古家付きのまま売るか、解体するか」の判断にも関わる内容です。

なお、家と土地を相続した人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。このほかにも条件があり、特例を受けるには確定申告が必要です。売り方を決める前に、税理士や税務署にご確認ください。当社でも、提携している税理士へのご相談をご案内できます。

古い家を売るときにかかる主な費用

• 仲介手数料：仲介で売却した場合に不動産会社へ支払う費用です（買取の場合はかかりません）。

• 印紙税：売買契約書に貼る印紙の費用です。

• 登記の費用：相続登記や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消などの費用です。

• 家財の片付け費用：家具や生活用品を処分する費用です。

• 解体費用：更地にして売る場合にかかります。

• 測量費用：境界がはっきりしない場合などにかかります。

どの費用がかかるかは、売り方や物件の状況によって変わります。査定の際に、手元に残る金額の見込みとあわせてご説明します。

古い家のある不動産を売却するまでの流れ

1. ご相談・査定

物件の所在地や築年数、建物の状態をお伺いし、査定を行います。家財が残ったままの状態でも大丈夫です。

2. 道路・登記・境界の確認

建て替えができる土地か、名義は誰か、境界ははっきりしているかなどを確認します。

3. 売り方を決める

古家付きのまま売るか、解体するか、買取にするかを、費用や期間を比べながら決めます。

4. 売買契約・引き渡し

仲介の場合は買主が見つかってから、買取の場合は条件がまとまり次第、契約と引き渡しを行います。

よくあるご質問

Q. 家の中に家財がたくさん残っています。そのままでも相談できますか？

A. はい、そのままの状態でご相談ください。当社では家財が残ったままの状態での買取にも対応しています。仲介で売る場合も、必要に応じて家財の整理・処分を行う専門業者の手配をお手伝いします。

Q. 解体してから売った方が高く売れますか？

A. 一概には言えません。解体費用や税金、土地の条件によって変わるため、解体する前にご相談ください。

Q. 建て替えができない土地でも売れますか？

A. 建て替えに制限がある土地でも、今の建物をリフォームして使いたい方や、隣の土地の所有者などが買主になり、売却できる場合があります。まずは土地の条件を確認させてください。

Q. 遠方に住んでいて、実家の様子を見に行けません。

A. 出張でのご相談や、ビデオ通話でのご相談にも対応しております。

Q. 相続の手続きがまだ終わっていません。

A. 相続登記などの手続きが必要な場合は、提携している司法書士への無料相談もご案内できます。

売却全体の流れや費用については「大阪市福島区の不動産売却｜流れ・費用・相場の考え方をわかりやすく解説」、福島区のエリアごとの特徴については「大阪市福島区はどんな街？エリア・駅ごとの特徴と不動産の見方」の記事でご紹介しています。

古い戸建て・土地の売却はFirst Realtyへご相談ください

株式会社First Realtyは、大阪市福島区を拠点に、年間200件以上のご相談をいただいております。古い戸建てや古家付き土地、相続した不動産など、さまざまな物件の売却・買取に対応しています。

「このままで売れるのか知りたい」という段階でも大丈夫です。査定・ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

株式会社First Realty
〒553-0003 大阪府大阪市福島区福島5-17-20 日乃出ビル
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